康養小鎮”是一個新興業態，是指以“健康”為主題的新建或改建的小鎮，以健康旅游產業為核心，將健康、養生、養老、休閑、旅游等多元化功能融為一體，形成的生態環境較好的特色小鎮?？叼B小鎮受眾人群廣，可服務于老、中、幼三代客戶群體，前景巨大。本文將探究康養小鎮的市場前景及小鎮運作模式，為打造康養小鎮提供支持。

一、康養小鎮市場前景分析

（一）康養小鎮客群分析

康養小鎮的目標客群主要為老年人群及高凈值人群。隨著我國老齡化人口增速加劇及居民可支配收入的增加，大健康、養生產業正逐漸成為社會的新需求，康養小鎮也適時地發展起來。

根據財政部最新數據，截止2018年末，我國60歲以上老齡人口總數已達到2.49億，占總人口數的17.9%，其中65歲以上老齡人口數1.67億，占總人口數的11.9%。未來我國人口老齡化將會繼續加速，以14億為人口總量預測，到2050年我國60歲以上人口將達到4.78億，占總人口數34.1%。

根據另外一組數據——IBM對我國高凈值人群年齡分布的調查。調查顯示，樣本群中近半數高凈值客戶已經邁過了50歲的門檻，且在6年的追蹤調查中 “50-59歲”、“60歲以上”兩個組別的高凈值人群總量占比逐漸攀升，即表明高凈值人群的主體年齡將逐漸增加，“大量的財富將聚集在長者的手中”。事實上，“50-59歲”及“60歲以上”的高凈值人群已經進入了財富管理生命周期的新階段，其主要的理財理念正由追求財富快速增長轉向追求財保值、傳承，其主要的生活理念由拼搏轉向為增加幸福感、養老養生等。

巨大的康養需求催生了康養產業，但中國的康養服務與產品目前還存在供給不足、市場發育不完善、城鄉區域發展不平衡等問題，這使我國養老、養生、大健康等行業的發展同時迎來了巨大的機遇與挑戰。

（二）康養小鎮的政策紅利

為解決人民增長的健康養老需求，近年來中央各部委及地方政府積極出臺各項康養相關政策，甚至將“健康中國”上升為國家重要戰略，關注全民健康，支持、推動及引導康養產業的發展。其中有不少文件適用于康養特色小鎮。

2016年10月，中共中央政治局會議審議通過《"健康中國2030"規劃綱要》?！毒V要》將“健康中國”定為國家戰略，并提出積極促進健康與養老、旅游、互聯網、健身休閑、食品融合、催生健康新產業、新業態、新模式。2016年成為健康中國戰略元年。

2017年2月，工業和信息化部、民政部、國家衛生計生委聯合印發《智慧健康養老產業發展行動計劃（2017-2020年）》。文件提出，到2020年基本形成覆蓋全生命周期的智慧健康養老產業體系，建立100個以上智慧健康養老應用示范基地，培育100家以上具有示范引領作用的行業領軍企業，制定50項智慧健康養老產品和服務標準。

2018年4月、9月和11月，國家林草局等部門先后頒布了《關于在旅游領域推廣政府和社會資本合作模式的指導意見》、《鄉村振興戰略規劃（2018-2022年）》，提出允許利用一定比例的土地發展林下經濟、生態觀光旅游、森林康養、養生養老等環境友好型產業，鼓勵運用PPP模式將旅游資源的經營性開發項目與養老、健康等領域公共服務供給相銜接。

一系列康養政策的頒布為康養市場帶來巨大的發展紅利，隨著人們對“健康、愉快、長壽”的欲望越來越強烈，休閑旅游、養老養生等幸福產業迎來重大發展機遇。

（三）康養產業的發展與前景預測

除去地產開發、旅游開發等，康養小鎮中最為主要的產業是康養產業?？叼B產業屬于大健康產業的細分之一，占大健康市場規模的33.04%，相對于發展較為成熟醫藥板塊，康養板塊還是一片藍海市場。廣義的康養產業不僅包括狹義康養的養老、看護，而是包含為整個生命體提供的主體產業與支撐產業的總稱，涵蓋食品、器械、服務等一、二、三產業，聚焦生產、經營、服務等產業集合。

根據公開數據，2010-2018我國康養產業市場規模不斷增長，2016年康養產業市場規模為5萬億元，2017年市場規模為5.6萬億元，2018年市場規模達到6.3萬億元；結合歷年數據，我國康養產業發展迅猛，在當前政策頻出的宏觀環境下，可以預期康養產業發展將進入窗口期，預計2020年，我國康養產業市場將達到8萬億元。

二、康養小鎮理念與功能

（一）康養小鎮的設計理念

康養小鎮是康養產業融合發展的優質載體，小鎮以“健康養生”為主題，圍繞人們的“衣”、“食”、“住”、“行”，將健康、養生、養老、休閑、旅游等多元化功能融為一體，形成的宜業宜居宜游的特色小鎮。

康養小鎮不同于一般的小鎮，它的功能性更強，一個康養小鎮通常包含養老地產、健康療養、美容養生、生態旅游、文化體驗、休閑度假、體育運動、有機產品等業態，因此打造難度較高，投資金額較大。

康養小鎮以“休閑+健康”為總理念，針對不同老、青、幼不同目標人群提供有針對性的服務。

針對青中年客戶人群，康養小鎮突出“發展+養生”功能，以天然的生態環境、當地特色產業為依托，打造加工廠、企業、高等教育平臺、科技園、養生會所等項目，營造康養小鎮的宜業、宜居特征。

針對中老年常駐客戶群，康養小鎮突出“養老+休閑”功能，以藍天、清水、新鮮空氣和生態食物等稀缺資源為依托，打造醫院、養老院、養老會所、酒店民宿、健康平臺等項目，營造康養小鎮的宜居、宜游特征。

針對幼青年客戶群，康養小鎮突出“教育+互動”功能，以天然的生態環境、當地特色文化為依托，打造中小學、國學班、特色文化班、親子互動訓練等項目，營造康養小鎮的宜居、宜游特征。

（二）康養小鎮的結構設計

康養小鎮功能布局主要為三個方面：農業基地、康養基地、養老地產。

1.農業基地

農業基地主要提供農業生產及旅游觀光功能。

（1）休閑農業+農事體驗

農業基地主要用于發展休閑農業、現代農業，形成綠色產品的開發、培育、加工、銷售鏈條，讓小鎮居民可以食用健康食物。設立農事體驗區，實現“我耕我享”的農事親子體驗，在自然享樂中獲得身心自由和身體康復。

（2）自然景觀帶

在農業基地周邊充分利用自然環境打造景觀帶，“采菊東籬下，悠然見南山”，讓旅、居游客充分欣賞山水美景，放松心境，實現人與自然的和諧統一。

2.康養基地

（1）醫學中心

康養小鎮項目與將于醫院或中醫院合作，建設小鎮內醫學中心，引入“互聯網+物聯網”技術及線上問診平臺，為小鎮內常駐居民提供醫療服務，也為居民提供病痛防止保養服務。

（2）康養休閑會所

康養小鎮將引入或開設大量養老、養生會所及場館，如瑜伽館、美術館、茶館、溫泉館、健康按摩、娛樂活動中心、國學館、書法美術館等項目。會所及場館定期舉辦各類沙龍及親子活動，如美術展、插花比賽、文學交流、書法比賽等，在休閑養生的同時，拉近人與人之間的距離，重系父與子，子與孫的三代親情紐帶。

3.康養地產

康養地產主要提供養老院、學校及酒店住宿等功能。

（1）養老院及護理中心

小鎮內設置若干個養老院，根據老人需要提供環境優雅、住行便利的居住環境。養老院內部增加護理中心（急救門診），貼實照顧患有病痛的中老年人，增加居住安全性。

（2）中小學校

小鎮內開設幼兒園、小學、中學，為鎮內幼年、少年、青少年提供良好的素質教育平臺。鎮內的學校，依山傍水，自然環境優良，遠離城市交通擁堵，開設文化課程與興趣課程、融合中國傳統教育與西方體驗式教育，全面培育出藝德兼修、知書達理、心胸寬闊，體魄健全的孩子。

（3）精品酒店及特色民宿

小鎮內引入星級連鎖酒店，承接小鎮康養、旅游、消費的高端人群。高端消費人群。同時也設立適合于年輕消費群體的特色青年民宿，方便于青年人在周末假期在小鎮休閑觀光。

三、康養小鎮案例：良渚康養文化村

（一）良渚康養文化村概況

良渚文化村位于杭州北郊良渚鎮繞城公路與104國道交界處，坐落于杭州市中心半小時生活圈內，距離杭州市中心16公里，距離良渚遺址保護區2公里。小鎮總占地面積約為10000畝，規劃房地產開發用地約5000畝，總建筑面積340萬平，住宅230萬平，公建50萬平，旅游服務配套70萬平，容納3萬到5萬常住人口。

小鎮共擁有8個串聯式主題村落，有公寓、排屋、別墅等多樣產品類型，是集自然生態保護、休閑旅游、居住、經濟文化為一體的新田園小鎮。

（二）良渚康養文化村特色

1.配套組團

良渚文化村布局采用配套組團的模式，以文化中心、商業中心等多個配套組團為中心，各居住村落以配套組團為中心的分布，因此村落可更全面共享商業服務和公共娛樂設施。

其中核心構架是“二軸二心三區七片”，二軸是以文化村東西主干道和濱河道路串聯主題村落，二心是東西分別設旅游中心區和公建中心區，三區是分別設立核心旅游區、小鎮風情度假區和森林生態休閑區，七片是分布在山水之間的主題居住村落。風情大道作為主軸，所有的重點配套及居住組團分布道路兩邊。整體規劃理念貫入三個關鍵詞：“原生態、步行尺度、建筑多元化”，整個區域在不犧牲環境的前提發展,讓建筑與建筑、建筑與環境有機聯系.并預留了城鎮發展的彈性空間。

2.康養+文化結合

良渚康養文化村通過打造專業醫療中心與學校實現小鎮康養+文化融合的理念

（1）醫院——隨園嘉樹

小鎮的醫療保健中心，由兩個部分組成，一個是浙醫一院良渚分診部，位于杭州余杭區良渚文化村隨園嘉樹一期，系浙江大學醫學院附屬第一醫院的全資直屬分支機構，約2000平米，設有內科、外科和口腔科。浙一還為良渚門診部門專門配備了救護車，遇到危重病人可直接經由綠色通道轉診浙一本部，于2009年12月開業。另一個是數研院，由數字醫療衛生技術研究院和浙醫一院、萬科三方合作共建，致力于在良渚建設“中國首個數字化健康服務示范社區”。

（2）教育——安吉路學校

中小學是安吉路學校，是杭州排行前三甲，是全國百強的院校，九年義務制， 2010年建成，并于2010年9月正式開學。學?？傉嫉孛娣e160余畝，目前，一期項目約100畝用地、3.6萬平方米的校舍已經建造完成，可容納36個班的辦學規模，擁有教學行政樓、實驗圖書樓、風雨操場（室內體育館）、音體教室、300米塑膠跑道田徑場、室外籃排球場、食堂樓、宿舍樓等完備的功能。學校面向全省招生，良渚文化村業主的子女享有入學優先權。

（三）良渚康養文化村借鑒與啟示

1. 先進的開發理念

良渚康養文化村在進行開發時，前期先進投入資金進行配套建設，包括交通、酒店、會所、環境、醫院、學校等多個方面，再逐步根據不同階段的目標客戶開發不同類型的康養地產產品，利用先旅游、后地產的開發思路，提升地段價值，服務后期房產品配套線與產品線的交替開發，實現資金安全和整體效益最大化。

2．服務多種客群

良渚康養文化村針對不同年齡層次的客戶，開設了不同功能的產品。以康養地產為例，良渚文化村康養地產的消費客戶以改善型客戶為主，兼顧旅游度假和投資型客戶，外地客戶不多，以溫州區域為主。針對這種情況，良渚康養文化村開設50%常住公寓，可用作養老公寓、SOHO族自住、白領自住等；30%度假公寓，可用作陪讀公寓、高端會所等；20%投資型公寓，可用于出租、不動產保值等。